Monthly Archives: szeptember 2019

Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 2. rész

Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 2. rész

Interjú Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal

 

A mai cikk első részében Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal átbeszéltük, hogy hogy néz ki egy adásvételi szerződés, milyen lényeges elemei vannak, és mire kell odafigyelnünk, ha ingatlant veszünk. Ma továbbmegyünk a témában, és megnézzük, milyen kötelezettségeink, extra anyagi terheink vannak még ingatlanvásárlás kapcsán, és mennyit módosít a dolgokon, ha hitelt is bevonunk az ügyletbe.

 

Milyen kötelezettségünk van vásárlóként?

Meglátásom szerint nem a vevőnek vannak a legfontosabb kötelezettségei, hanem az eladónak, hiszen neki kell igazolnia az alábbiakat:

  • tulajdonosi pozíciót;
  • az ingatlant milyen tartozások terhelik (végrehajtás, jelzálog, közmű és/vagy egyéb adó stb), és ezeket alá szükséges támasztania okiratokkal annak érdekében, hogy összegszerűen a szerződésben rögzíthető legyen;
  • az ingatlan állapotáért, rejtett hibáiért szavatosságot kell vállalnia;
  • energetikai tanúsítványt el kell készíttetnie;
  • birtokba adásra az ingatlant kiürített és tiszta állapotba kell hoznia;
  • együtt kell működnie a közműórák átíratása során a Vevővel.

 

Vevőnek ezzel szemben csak az alábbi kötelezettségei vannak:

  • igény esetén foglalót, valamint a vételárat a szerződésben rögzített ütemezés szerint megfizetni;
  • birtokba venni az ingatlant, és a közműórákat a nevére átíratni.

 

A vevőnek hitelfelvétellel érintett ingatlan esetén a hitelező, vagyis pl. a bank felé vannak feladatai, ezek azonban az adás-vételi szerződést nem érintik.

Milyen anyagi vonzatai vannak egy ingatlanvásárlás jogi oldalának?

Azon kívül, hogy meg kell fizetni az ingatlan vételárát, a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatban is vannak költségek. Az Ingatlanügyi Hatóság részére igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, amelynek összege jelenleg 6.600.- Ft. Ennek eredményeként a Hatóság 60 napos ügyintézési határidő alatt bírálja el a kérelmünket. Amennyiben a felek soron kívül kérik a tulajdonjog bejegyzését, további 10.000.- Ft-ot is meg kell fizetni a 8 napos ügyintézés érdekében.

A tulajdonjog bejegyzését követően az Ingatlanügyi Hatóság megküldi a szükséges iratokat a NAV részére, hogy az megállapíthassa az illeték után fizetendő illeték mértékét.

Mennyi most az illeték díja?

Jelenleg a vagyonszerzési illeték mértéke a forgalmi érték 4%-a. Vagyis ha veszünk egy 16 millió forint értékű ingatlant, akkor annak a 4%-át, azaz 640.000,- Ft-ot még be kell majd fizetni illetékként. Ez az összeg azonban csökkenthet, ha a Vevőnek van 3 éven belül értékesített ingatlana, vagy olyan ingatlana, amelyet egy éven belül szeretne majd eladni. Kedvezményt kaphatnak a 35 év alatti vásárlók is, valamint azok, akik teljesen új építésű ingatlant vásárolnak.

 

Elállhatunk-e a vásárlástól, ha már van aláírt adásvételi szerződésünk?

Természetesen, a szerződés bármely szakaszában elállhatunk a jogügylettől, azonban ez kizárólag hitelfelvétellel nem érintett ingatlan esetén tehető meg az szerződés teljesítésének bármely fázisában. Hiteles ingatlan esetén a folyósítást követően ugyanis kizárólag a bank hozzájárulásával lehet a szerződéstől elállni.

Az elállás azonban jogkövetkezményeket vonhat maga után.

Mitől függ ez?

Attól, hogy a szerződés megszüntetésére bármely félnek felróható okból kerül-e sor, vagy esetleg olyan körülmény, ún.vis maior helyzet lép fel, amelyért senki nem tartozik felelősséggel.

Mennyiben módosítja a dolgokat, ha az ingatlant hitelre vesszük meg?

Teljes egészében.

Minden bank meghatározza a saját feltételrendszerét, amelynek teljesülése esetén hitelt hajlandó folyósítani. Ezek általában 8-12 oldalas követelmények, amelyeket az eljáró jogi képviselőnek a szerződés szövegébe be kell illesztenie. Sajnos sok esetben olyan elvárásokat tartalmaznak, amelyek felháborítók, de egységesen elmondható, hogy az elmúlt 5 évben ezen követelmények jelentősen finomodtak.

Mire figyeljünk különösképpen, ha hitelre vesszük meg az ingatlant?

Fontos tudnunk, hogy hitellel érintett adás-vételi szerződés esetén nem kérhetjük a tulajdonjog azonnali bejegyzését. A bankok jelentős része csak a függőben tartással történő tulajdonjog bejegyzést fogadja el, azaz 6 hónapon keresztül a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem a tulajdoni lapon széljegyen fog szerepelni. Ha 6 hónapon belül nem történik meg a kifizetés, akkor a 6 hónap eredménytelen eltelte esetén a földhivatal a kérelmet elutasítja. Nincs jogi lehetőség a határidő meghosszabbítását kérni.

Ha hitelre veszünk ingatlant, kérnünk kell az eladótól is egy hozzájárulást, és azt a külön okiratba foglalt letéti szerződés alapján őrizni kell a vételár teljes összegének megfizetéséig.

A bankok jelentős része kérni szokott még önerő-igazolást is az ügyvédtől. Ez azt jelenti, hogy az ügyvéd magánokiratba foglalja, hogy a vevő a vételár banki hitelen felüli részét az eladónak megfizette.

Hasonlóan kérnek a bankok letéti igazolást is arról, hogy a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezésre került.

A vételár folyósítására ezen okiratok birtokában kerül csak sor, és ezt követően adható be a földhivatalba a bejegyzési engedély.

 

Röviden összegezné egy lakásvásárlás lépéseit?

  1. Adatok begyűjtése, melynek során beszerzésre kerülnek a felek és az ingatlan adatai, lekérésre kerül a tulajdoni lap, beszerezzük az energetikai tanúsítványt, és a kedvezmény igénybevételéhez szükséges iratokat.
  2. Felek és okmányaik ellenőrzése. Az Ügyvédekről szóló törvény és a Pénzmosásról szóló törvény előírja, hogy nem csak az okmányok meglétéről kell az ügyvédnek meggyőződnie, hanem JÜB rendszeren keresztül le kell kérnie az okmányok adatait is.
  3. Okirat előkészítése, amelyben rögzítésre kerül a vételár és annak ütemezése, megfizetésének módja és formája, késedelem esetén alkalmazandó jogkövetkemények (pl.: kötbér, elállás), a birtokba adás és annak szabályai feltételei, szavatossági kikötések, és egyéb kiegészítő rendelkezések. Szükség esetén elkészülnek az egyéb kiegészítő okiratok, pl. bejegyzési engedély, letéti szerződés, igazolások stb.
  4. Ingatlanügyi Hatóságnál történő ügyintézés, amelynek során beadásra kerülnek az okiratok, és megtörténi a tulajdonjog bejegyzése.

 

Belátom, egy kicsit ijesztő lehet ez a sok minden, amelyre ingatlanvásárlásnál oda kell figyelnünk, nem beszélve a papírokról, amelyeket be kell szereznünk. De semmi sem lehetetlen, és nem annyira bonyolult a helyzet, mint amilyennek látszik. Nagyon fontos viszont, hogy legyen egy jó ügyvédünk, ha pedig hitelt is igénybe kívánunk venni, hitelszakértői segítségünk.

Remélem, ezzel a kétrészes interjúval máris segíthettem. Ha azonban hitelügyekben is a rendelkezésére állhatok, kérem, írjon nekem.

 

 

Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 1. rész

Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 1. rész

Interjú Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal

 

A napokban érintettem közösségi oldalamon a mai ingatlanpiaci helyzetet, beszéltünk az árak alakulásáról, a kilátásokról. Ha ingatlant akarunk venni, azonban nem csak a piacot kell felmérnünk. Jó, ha tisztában vagyunk a vásárlás jogi szabályozásával is. Erről beszélgettem Joggné Dr Mészáros Enikő jogásszal, akivel lépésről lépésre végigvettük az ingatlanvásárlás állomásait.

 

Mi mindenre kell odafigyelnünk, ha lakást vásárolunk? Jogilag van-e különbség aközött, hogy használt vagy új ingatlant veszünk?

Ingatlan vásárlása során az első és legfontosabb szempont annak a tisztázása, hogy a tulajdoni lap tanúsága szerint az ingatlan terhelt-e (van-e rajta adósság), milyen típusú terhek szerepelnek a tulajdoni lapon, és az ingatlant egyéb, ingatlan-
nyilvántartásba be nem jegyzett kötelezettség terheli-e. Ingatlanvásárlás esetén azonban nagyon sok mindent meg kell még vizsgálnunk: az ingatlan besorolását is (külterület, belterület, zártkert), mivel ennek ténye az ingatlan forgalmi értékére is jelentős hatással lehet, valamint az ingatlan megnevezését/művelési ágát is.

Ez mit jelent pontosan?

Tudnunk kell, hogy amennyiben az adás-vétel tárgya termőföld (kert, rét, gyep, legelő, nádas, szántó, erdő), akkor a Földforgalmi törvény hatálya alá esik, és 60 napos kifüggesztési kötelezettség terheli az adásvételi szerződést, amelyhez kamarai, majd szakhatósági hozzájárulás szükséges. Ennek birtokában lehet csak kezdeményezni a tulajdonjog bejegyzését. Az átfutási idő a szerződés megkötésétől számított legalább 6 hónap.

Mi a helyzet a használt vagy újépítésű ingatlanok esetében?

Amennyiben lakás- vagy családi házas ingatlant vásárolunk, az adás-vételi szerződés jogi tartalmát illetően irreleváns, hogy új, vagy használt ingatlanról van-e szó. Jelentősége akkor van, ha hitelt szeretnénk felvenni a vételhez, hiszen a bankok más szerződéses követelményt határoznak meg, írnak elő akkor, amikor az ingatlan újépítésű, és mást, amikor használt.

Igen, ilyenkor teljesen más támogatási formák vehetők igénybe. Elég, ha csak a CSOK idevonatkozó részeire gondolunk.

Így van. Az adásvételi szerződés tartalmát akkor befolyásolja az új ingatlan, ha újonnan kerül felépítésre. Ez esetben a szerződésnek mindenképp fontos eleme az építés, építkezés ütemezése, és műszaki paramétereinek egyértelmű meghatározása is. Komoly figyelmet kell fordítani arra, hogy az ingatlan önálló családi házas vagy albetétesítés előtt álló, amely a későbbiek során társasházi lakássá alakulhat.

Milyen problémákba ütközhetünk az adásvételi szerződés megkötésekor

Gyakorlati és szakmai probléma sok esetben, hogy a vállalkozó azzal áll elő, hogy van saját ügyvédje, aki elkészíti az okiratot, és csak azt a szerződést fogja majd aláírni, amelyet az a bizonyos ügyvéd készít. Sok esetben pedig olyan szerződést akarnak aláíratni a Vevővel, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas (előszerződés), és ami alapján több tízmillió forint befizetését írja elő a laikus vevő számára.

Mit tartalmaz egy alap adásvételi szerződés?

Egy adás-vételi szerződésnek tartalmaznia kell a szerződő felek személyes adatait, amely adatokról, valamint az annak alapjául szolgáló okmányok érvényességéről az eljáró ügyvédnek meg kell győződnie. (Ezt az ún. JÜB rendszeren keresztül teszi meg, ahol ellenőrzi, hogy a szerződő felek valóban azok-e, akiknek mondják magukat.) Tartalmaznia kell az ingatlan adatait is, amelyet a tulajdoni lap alapján lehet a szerződésben rögzíteni. A tulajdoni lapot azonban a jelenleg hatályos szabályok szerint kétszer kell megtekinteni, az okirat elkészítése és a szerződés aláírásának napján.

Tartalmazza még az ingatlan terheit is, amely nem kizárólag a tulajdoni lapra bejegyzett terheket, hanem az egyéb kötelezettségeket is magában foglalja.

Ezek eddig tehát a személyes adatok az eladóról és a vevőről, valamint a
megvásárolandó (eladandó) ingatlan adatai. Mi van még a szerződésben?

A szerződésben rendelkezni kell a vételárról, és a vételár megfizetésének ütemezéséről, módjáról, időpontjairól, valamint a birtokba adás napjáról. Ez azért fontos, mert ha a vételár kifizetése a szerződés aláírásának időpontjában, vagy ahhoz közeli időpontban történik, rögtön kérhetjük a tulajdonjog bejegyzését. Amennyiben késleltetett a kifizetés (pl. egy banki hitel miatt), akkor függőben tartással vagy tulajdonjog fenntartással történő eladásról van szó, és ennek a ténynek a bejegyzésével lehet az adás-vételi szerződést megkötni.

Mi a helyzet az energetikai tanúsítvánnyal?

A szerződések érvényességi kelléke az energetikai tanúsítványra vonatkozó  datok ismertetése, valamint az adózást, illeték megfizetését szja megfizetését tartalmazó rendelkezések rögzítése.

Van még olyan elem, amelynek be kell kerülnie egy ingatlan adásvételi
szerződésbe?

Igen. Ilyen a pénzmosásról szóló törvényre és a GDPR rendeletre vonatkozó hivatkozás, amely bemutatja azt, hogy az ügyvéd milyen okiratok alapján készíti el a szerződést, milyen adatokat tart nyilván és miért, meddig.

Mennyit változtat a szerződés tartalmán, ha valaki hitelre vesz ingatlant?

Ilyen esetekben a szerződés értelemszerűen tartalmazza és tartalmazhatja bármilyen hitel/támogatás/kedvezmény felvételének feltételeit, előírásait, és szerződéses követelményei. Ezek nem elsődlegesen polgári jogi, hanem a hitelezés szempontjából szükséges tartalmi előírások a felek és az ügyvéd részére.

Összegezzük egy kicsit az eddigieket. Milyen papírokat kell beszereznünk,
felmutatnunk egy ingatlanvásárlás esetén?

  • Személyi igazolványt
  • Lakcímkártyát
  • Adókártyát
  • Ha az ügyvéd be tudja szerezni, akkor tulajdoni lapot
  • Jogosult halála esetén halotti anyakönyvi kivonatot
  • Energetikai tanúsítványt
  • Hitel esetén banki követelmény-rendszert.

Folyt.köv.