Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 2. rész

Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 2. rész

Interjú Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal

 

A mai cikk első részében Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal átbeszéltük, hogy hogy néz ki egy adásvételi szerződés, milyen lényeges elemei vannak, és mire kell odafigyelnünk, ha ingatlant veszünk. Ma továbbmegyünk a témában, és megnézzük, milyen kötelezettségeink, extra anyagi terheink vannak még ingatlanvásárlás kapcsán, és mennyit módosít a dolgokon, ha hitelt is bevonunk az ügyletbe.

 

Milyen kötelezettségünk van vásárlóként?

Meglátásom szerint nem a vevőnek vannak a legfontosabb kötelezettségei, hanem az eladónak, hiszen neki kell igazolnia az alábbiakat:

  • tulajdonosi pozíciót;
  • az ingatlant milyen tartozások terhelik (végrehajtás, jelzálog, közmű és/vagy egyéb adó stb), és ezeket alá szükséges támasztania okiratokkal annak érdekében, hogy összegszerűen a szerződésben rögzíthető legyen;
  • az ingatlan állapotáért, rejtett hibáiért szavatosságot kell vállalnia;
  • energetikai tanúsítványt el kell készíttetnie;
  • birtokba adásra az ingatlant kiürített és tiszta állapotba kell hoznia;
  • együtt kell működnie a közműórák átíratása során a Vevővel.

 

Vevőnek ezzel szemben csak az alábbi kötelezettségei vannak:

  • igény esetén foglalót, valamint a vételárat a szerződésben rögzített ütemezés szerint megfizetni;
  • birtokba venni az ingatlant, és a közműórákat a nevére átíratni.

 

A vevőnek hitelfelvétellel érintett ingatlan esetén a hitelező, vagyis pl. a bank felé vannak feladatai, ezek azonban az adás-vételi szerződést nem érintik.

Milyen anyagi vonzatai vannak egy ingatlanvásárlás jogi oldalának?

Azon kívül, hogy meg kell fizetni az ingatlan vételárát, a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatban is vannak költségek. Az Ingatlanügyi Hatóság részére igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, amelynek összege jelenleg 6.600.- Ft. Ennek eredményeként a Hatóság 60 napos ügyintézési határidő alatt bírálja el a kérelmünket. Amennyiben a felek soron kívül kérik a tulajdonjog bejegyzését, további 10.000.- Ft-ot is meg kell fizetni a 8 napos ügyintézés érdekében.

A tulajdonjog bejegyzését követően az Ingatlanügyi Hatóság megküldi a szükséges iratokat a NAV részére, hogy az megállapíthassa az illeték után fizetendő illeték mértékét.

Mennyi most az illeték díja?

Jelenleg a vagyonszerzési illeték mértéke a forgalmi érték 4%-a. Vagyis ha veszünk egy 16 millió forint értékű ingatlant, akkor annak a 4%-át, azaz 640.000,- Ft-ot még be kell majd fizetni illetékként. Ez az összeg azonban csökkenthet, ha a Vevőnek van 3 éven belül értékesített ingatlana, vagy olyan ingatlana, amelyet egy éven belül szeretne majd eladni. Kedvezményt kaphatnak a 35 év alatti vásárlók is, valamint azok, akik teljesen új építésű ingatlant vásárolnak.

 

Elállhatunk-e a vásárlástól, ha már van aláírt adásvételi szerződésünk?

Természetesen, a szerződés bármely szakaszában elállhatunk a jogügylettől, azonban ez kizárólag hitelfelvétellel nem érintett ingatlan esetén tehető meg az szerződés teljesítésének bármely fázisában. Hiteles ingatlan esetén a folyósítást követően ugyanis kizárólag a bank hozzájárulásával lehet a szerződéstől elállni.

Az elállás azonban jogkövetkezményeket vonhat maga után.

Mitől függ ez?

Attól, hogy a szerződés megszüntetésére bármely félnek felróható okból kerül-e sor, vagy esetleg olyan körülmény, ún.vis maior helyzet lép fel, amelyért senki nem tartozik felelősséggel.

Mennyiben módosítja a dolgokat, ha az ingatlant hitelre vesszük meg?

Teljes egészében.

Minden bank meghatározza a saját feltételrendszerét, amelynek teljesülése esetén hitelt hajlandó folyósítani. Ezek általában 8-12 oldalas követelmények, amelyeket az eljáró jogi képviselőnek a szerződés szövegébe be kell illesztenie. Sajnos sok esetben olyan elvárásokat tartalmaznak, amelyek felháborítók, de egységesen elmondható, hogy az elmúlt 5 évben ezen követelmények jelentősen finomodtak.

Mire figyeljünk különösképpen, ha hitelre vesszük meg az ingatlant?

Fontos tudnunk, hogy hitellel érintett adás-vételi szerződés esetén nem kérhetjük a tulajdonjog azonnali bejegyzését. A bankok jelentős része csak a függőben tartással történő tulajdonjog bejegyzést fogadja el, azaz 6 hónapon keresztül a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem a tulajdoni lapon széljegyen fog szerepelni. Ha 6 hónapon belül nem történik meg a kifizetés, akkor a 6 hónap eredménytelen eltelte esetén a földhivatal a kérelmet elutasítja. Nincs jogi lehetőség a határidő meghosszabbítását kérni.

Ha hitelre veszünk ingatlant, kérnünk kell az eladótól is egy hozzájárulást, és azt a külön okiratba foglalt letéti szerződés alapján őrizni kell a vételár teljes összegének megfizetéséig.

A bankok jelentős része kérni szokott még önerő-igazolást is az ügyvédtől. Ez azt jelenti, hogy az ügyvéd magánokiratba foglalja, hogy a vevő a vételár banki hitelen felüli részét az eladónak megfizette.

Hasonlóan kérnek a bankok letéti igazolást is arról, hogy a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezésre került.

A vételár folyósítására ezen okiratok birtokában kerül csak sor, és ezt követően adható be a földhivatalba a bejegyzési engedély.

 

Röviden összegezné egy lakásvásárlás lépéseit?

  1. Adatok begyűjtése, melynek során beszerzésre kerülnek a felek és az ingatlan adatai, lekérésre kerül a tulajdoni lap, beszerezzük az energetikai tanúsítványt, és a kedvezmény igénybevételéhez szükséges iratokat.
  2. Felek és okmányaik ellenőrzése. Az Ügyvédekről szóló törvény és a Pénzmosásról szóló törvény előírja, hogy nem csak az okmányok meglétéről kell az ügyvédnek meggyőződnie, hanem JÜB rendszeren keresztül le kell kérnie az okmányok adatait is.
  3. Okirat előkészítése, amelyben rögzítésre kerül a vételár és annak ütemezése, megfizetésének módja és formája, késedelem esetén alkalmazandó jogkövetkemények (pl.: kötbér, elállás), a birtokba adás és annak szabályai feltételei, szavatossági kikötések, és egyéb kiegészítő rendelkezések. Szükség esetén elkészülnek az egyéb kiegészítő okiratok, pl. bejegyzési engedély, letéti szerződés, igazolások stb.
  4. Ingatlanügyi Hatóságnál történő ügyintézés, amelynek során beadásra kerülnek az okiratok, és megtörténi a tulajdonjog bejegyzése.

 

Belátom, egy kicsit ijesztő lehet ez a sok minden, amelyre ingatlanvásárlásnál oda kell figyelnünk, nem beszélve a papírokról, amelyeket be kell szereznünk. De semmi sem lehetetlen, és nem annyira bonyolult a helyzet, mint amilyennek látszik. Nagyon fontos viszont, hogy legyen egy jó ügyvédünk, ha pedig hitelt is igénybe kívánunk venni, hitelszakértői segítségünk.

Remélem, ezzel a kétrészes interjúval máris segíthettem. Ha azonban hitelügyekben is a rendelkezésére állhatok, kérem, írjon nekem.

 

 

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük